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業主貸款邊間好?加按、二按和轉按是什麼?業主貸款有甚麽優缺點?

文章目錄:

2024業主貸款邊間好、優缺點、二按及加按分析

對於需要資金的物業業主來說,轉按套現和業主貸款是兩種常見的選擇。以下將探討轉按的益處、轉按套現和業主貸款的不同之處,詳細介紹業主貸款邊間好、優缺點、二按、轉按及加按,幫助物業業主更明智地選擇適合自己的套現方法。

按揭貸款的演變

在七、八十年代,按揭貸款通常採取「定額按揭」的形式。這意味著當業主向銀行借款時,如借款70萬元,銀行則在相關文件上明確記載這一金額。若業主需要增加借款額,則必須經過銀行的重新審批,並且需要律師重新製作按揭契約。

現代的按揭方式

如今,大多數的按揭貸款已轉向採用「無限額/不定額按揭」,也就是所謂的「all monies」形式。這種方式下,業主將其物業作為所有貸款的抵押,包括該物業的所有貸款額及銀行的其他貸款如信用卡或私人貸款。在這種模式下,業主若需加按或調整貸款額,僅需在現有契約上加簽,無需重新編制按揭契約,這顯著提高了操作的便捷性。

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業主貸款加按、轉按及二按分別

➡️解釋「加按」

「加按」指的是在同一金融機構(通常是銀行)中,對已經抵押的物業再次進行按揭,以申請更多的貸款。例如,若業主的物業在過去十年中升值,則可以申請加按,從銀行獲得額外的貸款。這種情況下,加按貸款不會在公開記錄中顯示為新的法律文件。

物業估值與加按金額

當業主考慮對其物業進行加按時,主要需關注物業的現值。多數銀行會根據物業當前的市場估價來決定可加按的金額,而這些銀行通常提供線上估價服務。若物業價值有所提升,業主便有更大的機會獲得加按。

收入與還款能力評估

銀行在考慮是否批准加按申請時,會評估業主的收入水平是否足以支持新增的還款負擔。此外,業主的財務狀況還需通過相關的壓力測試。業主在申請加按前,應仔細評估自身的經濟承受能力,避免過度負債。

利率考量

業主在申請加按時,必須留意當前的按揭利率是否高於原先的貸款利率。若利率上升,需評估加按是否划算。此外,若業主之前是按照「林鄭Plan」的新按揭保險制度購買物業,則無法申請加按;但如果是舊制度,則可以通過「再融資按揭保險計劃」進行,最高可貸款至物業價值的80%,且物業價值不得超過600萬港幣。

物業無法還款的後果

若業主因財務困難而無法繼續還款,按照按揭契約,銀行有權收回物業並進行轉售,以收回所欠款項。對於二按的情況,二按貸款機構(通常是財務公司)並無權利直接收回物業。他們僅能在業主違約時,申請押記令以保障其貸款。由於一按的權益優先於二按,因此二按貸款的利率相對較高。

➡️解釋「轉按」

當人們購買房產時,通常會選擇銀行按揭貸款來支付部分購房費用。在物業價值上升時,業主可以選擇「轉按套現」,即將原有的按揭貸款轉移至另一家銀行。新銀行會根據物業的現值重新評估,並提供一個基於該估值的新貸款額。如果新貸款額高於原貸款額,差額可以被業主提取,作為現金使用。

轉按的多重好處

在低利率環境下,轉按至一家提供更低利率的銀行可以顯著減少業主的利息支出。此外,即便在利率上升的情況下,如果物業價值持續增長,業主依然可以考慮轉按來提高貸款額,進而實現更多的現金流。例如,假設一個物業原價值為800萬,轉按後評估價值上升至900萬,按70%的貸款比例計算,可以新貸出630萬,扣除原貸款餘額380萬後,業主可以套現250萬。

現金回贈

銀行為了吸引客戶轉按,常提供現金回贈優惠,這些回贈高達貸款額的2.2%。但需注意,如果回贈超過貸款額的1%,該部分將從貸款額中扣除,實際上可貸的金額會有所減少。

Mortgage Link戶口的優惠

Mortgage Link戶口是一種特殊的儲蓄戶口,與按揭計劃掛鈎,可以讓存款獲得與按揭利率相同的利息。例如,如果按揭利率是4.125%,在Mortgage Link戶口中的存款也能享受同樣的利率,最高可存入貸款餘額的50%至60%,這可以幫助業主節省利息支出的同時賺取利息回報。

擔保人或聯名甩名的機會

轉按也可用於房產共有權的重新分配。 例如,如果原抵押貸款是以多人名義共同申請的,轉按時可以將業權完全轉給其中一人,這不僅有助於提高按揭成數,還讓其他共有者有機會恢復其「首次置業」的 身份,重新進入房市。 這種方式提供了更大的靈活性和潛在的財務優勢。

透過上述分析,可以看出轉按不僅可以提供財務上的靈活性,還能在特定條件下為業主帶來額外的經濟利益。

貸款額度和申請時間的比較

在貸款額度方面,若物業價值隨時間顯著上升或已繳付大部分按揭款項,轉按套現所能提供的貸款金額可以高達數百萬元。然而,業主貸款的一般貸款額通常在100萬到200萬元之間。至於申請過程的時間,轉按套現通常需要1至3個月,而業主貸款的審核過程則相對迅速,一般需時一周,某些機構甚至能在一天之內完成審核,非常適合急需周轉的業主。

無論是選擇轉按套現還是業主貸款,物業擁有者都應該全面考慮自己的財務狀況、風險承受能力以及未來的還款計劃。每種貸款方式都有其獨特的優點,選擇合適的方案需仔細評估個人的具體需求和條件。

➡️解釋「二按」

「二按」是指在原有的按揭基礎上,業主向另一家金融機構申請額外的按揭貸款。這種方式常見於業主擁有物業但需要額外現金時,或在新房市場,發展商會提供二按貸款選項。二按的貸款機構通常是財務公司,且這些貸款不受香港金融管理局的監管。

「加按」與「二按」的差異

「加按」與「二按」是兩種不同的財務安排。加按涉及單一金融機構,而二按則可能涉及多個財務機構。加按通常只增加原有按揭的貸款額,而二按則是在保持原按揭不變的情況下,從另一金融機構獲得新的貸款。由於二按涉及更高的風險,其利率通常高於加按,且可能不需要提供收入證明,處理過程也更為簡便。

轉按套現與業主貸款的基本差異

轉按套現和業主貸款都是為了讓物業擁有者可以從其資產中提取現金,但兩者在貸款的性質上存在顯著的不同。轉按套現是一種有抵押的貸款方式,需要業主將物業作為抵押,這與一般的按揭貸款類似。相對地,業主貸款則是無抵押貸款,借款人無需提供物業抵押,而是根據物業的市值和個人的信用狀況來獲得貸款。

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業主貸款🆚私人貸款

業主貸款的優勢

業主貸款因為有物業作為資產背書,通常會得到比一般私人貸款更優惠的條件。這類貸款的還款期限較長,可達10年,而且貸款金額也相對較高,不完全受限於申請者的月收入。這使得業主貸款在某些方面更具吸引力。

私人貸款的限制

相對而言,私人貸款可能會有更多的使用限制,例如專為還清信用卡債務而設。此外,私人貸款的金額與還款期限通常比業主貸款更受限,這影響了其靈活性。

業主貸款的缺點

儘管業主貸款在某些方面提供了較為優惠的條件,但其利率仍高於一些其他類型的貸款,如稅貸或個人分期貸款。申請業主貸款時,涉及的程序相對繁瑣,包括必須對物業進行估價,這不僅耗時而且可能會產生額外的估價費用。

業主貸款的申請資格

想要申請業主貸款,首先必須是物業的業主。這類貸款不限於已完全支付物業的業主,即使是居屋、夾屋或租置計劃下的業主,未補地價的物業業主也可能符合申請資格。此外,即使物業是聯名所有,部分貸款機構也可能允許單一業主獨立申請。

業主貸款的申請流程

申請業主貸款時,需要準備的文件包括香港身份證副本、近三個月的住址證明、入息證明和銀行月結單。申請過程中,首先需了解不同金融機構的貸款方案,選擇最適合的一個。確定方案後,提交必要文件進行審核,金融機構會對物業進行估價,之後決定貸款金額並完成審批。整個過程比加按來得簡便,無需律師介入或進行壓力測試。

業主貸款的利率與還款

業主貸款的利率通常是固定的,這意味著即使市場利率上升,借款人也不必擔心貸款利率增加。然而,業主貸款的利率一般高於按揭利率。在還款方面,業主貸款常用「月平息」方式計算月還款額,但這種方法可能會讓人誤解其實際成本,因為「月平息」本身的計算方式並不直接等於年利率,需要更加注意以免誤解。

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業主貸款邊間好選擇考量因素

當業主考慮進行貸款時,市場上有許多銀行及貸款機構可供選擇,貸款額度甚至能高達上百萬。然而,選擇合適的業主貸款機構,首先需要比較各家機構提供的利率。這些利率往往因機構而異,且範圍可能非常廣泛。

利率和還款期限的考量

例如該貸款公司提出的實際年利率可能低至1.88%,但這一利率會根據個人的信用狀況有所不同,並可能高達48%。這顯示在選擇業主貸款時,借款人需要仔細考慮利率的變動性。

某些貸款機構,提供的還款期限可達10年,但相對的,其實際年利率也相對較高。這意味著借款人在選擇貸款機構時,不僅要考慮利率,還需考慮自身的還款能力和期限需求。

貸款速度與最高貸款額

對於急需周轉的業主來說,貸款批核的速度也是一個重要考量因素。部分機構提供極速批核服務,聲稱在30分鐘內完成,這為急需資金的業主提供了便利。至於最高貸款額,根據各機構的政策,可借款的最高額度也有所不同,例如:

-中銀提供的最高貸款額可達月薪的18倍或100萬元。

-東亞銀行的最高貸款額則是月薪的14倍或120萬元。

-WeLend提供高達150萬元的貸款額。

-安信的業主貸款最高可達120萬元。

-K CASH則提供最高達200萬元的貸款額。

選擇適合的業主貸款

總結來說,當考慮業主貸款時,業主應詳細比較各貸款機構的實際年利率、還款期限、貸款速度及最高貸款額等因素。每位業主的財務狀況和需求不同,因此選擇最適合自己情況的貸款機構至關重要。業主貸款,邊間好?這個問題的答案取決於個人具體情況和對條件的具體需求。

公屋或居屋不宜加按套現

加按套現選項並不適用於居屋、公屋或綠置居等公營房產的業主。這是因為要通過房屋委員會的申請程序需要符合非常嚴格的條件,而且該機構只在特殊情況下才會考慮批准加按。即便業主成功獲得加按的批准,可套現的金額也會受到嚴苛的限制。

靈活的資金解決方案

對於不符合房委會加按條件或面臨緊急資金需求的居屋和公屋業主,業主貸款是一種更為靈活的選擇。此類貸款不需要以物業作為抵押,且審批條件相對寬鬆,提供較長的還款期限及更高的貸款額度,適合急需周轉的業主。

加按套現的壓測與審批流程

當申請加按套現時,貸款機構會詳細審查申請人的還款能力,並進行必要的壓力測試。這一過程通常較為繁瑣且審批時間較長,不適合急迫需要資金的情況。

業主貸款的便捷審批

相比之下,業主貸款的審批過程則更加迅速且簡便。申請人無需經歷壓力測試,而且在條件合適的情況下,甚至可能在一天之內完成貸款批核。這為需要快速解決財務問題的業主提供了一個有效的方案。

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業主貸款注意事項

在申請物業貸款時,了解其性質及潛在風險十分重要。物業貸款通常是無抵押貸款形式,但有時財務公司可能會透過特殊手法,將物業納入貸款條款中,例如規定業主未能償還貸款時,不能出售或必須出售物業來還款。這些條款可能會被隱藏在貸款協議中,甚至被註冊至田土廳,使得物業間接成為抵押物,這會違反相關房產法規。

業主貸款的審慎考量

當簽訂業主貸款相關文件時,業主必須仔細審查,確認所申請的業主貸款真正是無抵押貸款,並留意是否含有任何可能影響物業權益的隱藏條款。一旦簽約,未能詳細了解條款可能導致未來法律與財務上的麻煩。

提前還款的考慮因素

與傳統按揭貸款不同,業主貸款常常允許借款人提前償還貸款而不需支付額外罰息。然而,不同財務機構會有不同的還款規則,業主在借款前應詳細了解這些規則,避免未來在還款時遭受不必要的經濟損失。

申請過程中的警覺

在業主貸款的申請過程中,部分財務公司可能會提供快速審核或限時優惠來吸引客戶,這時候業主需要特別注意貸款條款的細節。忽略這些細節可能導致在不了解完整條件的情況下急於簽約,進而產生不利後果。

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